Piscina e tasse: quando si trasforma in un bene di lusso?

Piscina e categoria catastale: quando diventa immobile di lusso (e cosa cambia davvero)

piscina bene di lusso

 

Realizzare una piscina interrata in un’abitazione esistente comporta il passaggio dell’immobile a una delle categorie catastali di lusso?

No, non necessariamente. Un’abitazione diventa di lusso solo se la piscina supera gli 80 mq oppure se l'edificio possiede già altre caratteristiche di pregio previste dalla normativa. 

Questo articolo è adatto a te se:

  1. Vuoi realizzare una piscina privata
  2. Hai dei dubbi su IMU e prima casa

In questo articolo facciamo chiarezza sul tema delle categorie catastali e descriviamo in quali casi la presenza di una piscina comporta il ri-accatastamento dell’abitazione in una classe superiore.

 

Le abitazioni nelle categorie catastali

Le abitazioni sono classificate in base alle caratteristiche nella categoria catastale del Gruppo A:

  • A/1 – Abitazioni di tipo signorile.

  • A/2 – Abitazioni di tipo civile.

  • A/3 – Abitazione di tipo economico.

  • A/4 – Abitazione di tipo popolare.

  • A/5 – Abitazione di tipo ultrapopolare.

  • A/6 – Abitazione di tipo rurale.

  • A/7 – Abitazioni in villini.

  • A/8 – Abitazioni in ville.

  • A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

  • A/10 – Uffici e studi privati.

  • A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna.

 

Le categorie catastali degli immobili di lusso

Sono tre le categorie catastali afferenti alle case di lusso:

  • La prima è la categoria A/1, le “abitazioni di tipo signorile”, ossia le unità immobiliari di fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di un livello superiore rispetto ai fabbricati di tipo residenziale. Talvolta possono rientrare in questa categoria anche mini appartamenti ricavati dal frazionamento di ville, qualora si trovino in zone di pregio.
  • La seconda è la categoria catastale A/8 delle “Abitazioni in ville”, ovvero gli immobili facenti capo a fabbricati caratterizzati dalla presenza di parchi e/o giardino, edificati in zone urbanistiche dedicate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di un livello superiore all’ordinario.
  • La terza riguarda le abitazioni di lusso della categoria catastale A/9, “Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici”, che per la loro stessa struttura e ripartizione degli spazi non sono comparabili con le unità immobiliari delle altre categorie.

Queste tre categorie catastali non sono idonee alla fruizione di agevolazioni fiscali come quella sulla prima casa, l’esenzione del pagamento IMU e TASI o altre tasse di alcune specifiche località.

 

La normativa che regola le abitazioni di lusso

Il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 Agosto 1969 stabilisce, all’art. 4, che sono o diventano di lusso «le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato con superficie non inferiore a 650 mq». Ciò significa che se si costruisce una piscina di dimensioni superiori agli 80 mq, l’abitazione diventa automaticamente di lusso.

Esiste tuttavia una condizione per la quale una piscina, di qualunque dimensione, può comportare il passaggio di classe dell’abitazione. L’art. 8, infatti, specifica che sono abitazioni signorili le case e le unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche fra quelle della tabella allegata nel decreto. Fra queste, c’è la piscina, «coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari».

Riassumendo, quindi, la costruzione di una piscina interrata modifica la categoria catastale dell’immobile se:

  • ha una superficie superiore agli 80 mq;

  • ha una superficie inferiore a 80 mq e possiede almeno tre caratteristiche fra quelle descritte nel decreto, che potete trovare riassunte qui.

 

Quando possono verificarsi accertamenti?

  • quando nella documentazione per l'acquisto di una casa un cliente effettua un passaggio dal notaio oppure in comune a causa dei lavori di ristrutturazione da svolgere. In tal caso, il cliente può chiedere a chi vende di ridurre le misure della piscina prima della vendita o farsi carico delle spese per ridurla;
  • quando si costruisce una casa, nella presentazione dei documenti per le licenze;
  • quando si presentano le richieste di autorizzazione per ristrutturare la piscina.

 

Tasse sulle piscine e rendita catastale

Una precisazione va fatta per quanto riguarda la rendita catastale. Sebbene nella maggior parte dei casi la realizzazione della piscina non comporti il passaggio dell’immobile a una delle categorie “di lusso”, ogni piscina deve comunque essere accatastata e pertanto influisce sulla rendita catastale dell’immobile, con conseguenze sull’IMU e sulla tassazione generale della casa.

Non è semplice determinare la misura dell’aumento in quanto spesso dipende dai regolamenti comunali; ad ogni modo, una piscina inferiore agli 80 mq viene considerata un vano accessorio indiretto e dunque conteggiata come un quarto di vano. In tal caso, la piscina verrebbe classificata come una semplice pertinenza appartenente categoria catastale C/4, quella che designa fabbricati e locali per esercizi sportivi e senza fine di lucro, con un impatto contenuto sul calcolo delle imposte sulla casa e dell'IMU.

 

L’IVA sulle piscine

L’aliquota IVA sulla piscina è pari al 22% per gli immobili di lusso. Nel caso di un’abitazione non di lusso, l’IVA può scendere rispettivamente al:

  • 4% per la prima casa, se la costruzione della piscina avviene contestualmente alla costruzione dell’immobile;

  • 10% se non si tratta di prima casa, oppure se si tratta di prima casa e la piscina viene costruita in un momento successivo alla costruzione dell’immobile.

 

Piscina bene di lusso: quando lo è

Per riassumere quanto detto, la piscina è un bene di lusso quando è associato a degli immobili classificati nelle categoria catastali A1 e A8, specialmente considerando il fattore dimensione uguale o superiore agli 80 mq.

Tuttavia, specialmente in città come Roma, la maggior parte delle piscine residenziali ha una misura di 8x4 metri con un totale di 32mq di superficie, ossia dimensioni non comportano il passaggio a immobile di lusso. Solo piscine molto grandi si avvicinano ai limiti normativi. 

 

Conclusioni

Le condizioni per cui la costruzione di una piscina può causare il passaggio di categoria catastale non sono così semplici da realizzare. Una piscina di 80 mq è piuttosto grande, mentre solitamente le piscine residenziali hanno dimensioni massime di 12 x 6 metri e quindi non superano i 72 mq. Guardando alla seconda condizione, invece, è probabile che se una casa viene classificata come abitazione di lusso lo sia anche senza la piscina, in quanto abbiamo a che fare con caratteristiche di pregio facilmente assommabili tra loro quanto difficilmente definibili.

In generale, dunque, la casistica più comune è quella per cui le piscine per uso privato non prevedono il pagamento di tasse.

 

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FAQ: piscine e impatto fiscale

Qui puoi trovare le risposte alle domande più frequenti in materia di impatto fiscale delle piscine.

Una piscina fa aumentare le tasse?

Sì, ma non sempre in modo significativo. Anche una piscina sotto gli 80 mq incide sulla rendita catastale, tuttavia viene considerata una pertinenza con un impatto generalmente limitato.

Qual è la dimensione limite per non essere considerata di lusso?

La soglia prevista dalla normativa è di 80 mq: oltre questa dimensione, la piscina può costituire una variazione della classificazione dell’immobile come “di lusso”.

 

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