Avete l'esigenza di vivere i vostri ambienti esterni tutto l'anno? Per chi ha la fortuna di disporre di un balcone, è un vero un peccato doverne limitare l'utilizzo ai soli mesi estivi. Eppure, le soluzioni presenti attualmente in commercio sono molte, ma in questo articolo ci riferiremo a due in particolare: la chiusura di un balcone mediante l'installazione di una Pergotenda® e la chiusura di un balcone con la costruzione di una veranda. Si tratta di due installazioni diverse che richiedono titoli abilitativi e iter burocratici molto differenti: nel caso della Pergotenda® non si rende necessario il ricorso alle autorizzazioni per costruire, per la veranda invece si. Di seguito descriviamo cosa si deve fare in termini logistici e burocratici nel caso si volesse chiudere il proprio balcone con l'installazione di una Pergotenda® o di una veranda.

Indice

 

Chiudere il balcone: i permessi necessari

In termini di funzione, sia la Pergotenda® sia la veranda servono ad ombreggiare uno spazio esterno creando una protezione totale o parziale. Ciò che invece differenzia in modo sostanziale le due strutture riguarda l'ambito urbanistico ed abilitativo, ovvero i permessi per la realizzazione e le conseguenti sanzioni penali nel caso di un'installazione abusiva.
Ciò che andrete a leggere di seguito si riferisce alla città di Roma, ma è possibile che alcune normative siano conciliabili anche con altri comuni. Tuttavia, si consiglia di verificare il corretto iter da seguire presso gli uffici del Comune di appartenenza.

 

La Circolare Esplicativa Dipartimentale del 2012

Il punto di partenza è la Circolare del 2012 con la quale si intendeva chiarire i procedimenti edilizi da prendere in riferimento per la realizzazione delle opere edilizie nella capitale. La Circolare fornisce indicazioni circa alcuni aspetti molto importanti che andiamo a descrivere.

 

La pertinenza urbanistica

Stabilire se una struttura sia o meno una pertinenza urbanistica è un aspetto fondamentale ai fini della corretta interpretazione e applicazione dell'iter urbanistico previsto. Per essere definito una pertinenza urbanistica, un manufatto deve presentare una propria individualità fisica, non deve cioè essere parte integrante o costitutiva di un altro fabbricato. Vi è dunque pertinenza nel caso in cui il manufatto risulti autonomo rispetto all'immobile, ovvero quando svolga una funzione “di servizio”. In questo senso, possiamo definire pertinenza una tettoia ad esempio, in quanto caratterizzata da un'individualità fisica e strutturale.

 

La precarietà dell'opera

In ambito edilizio, un'opera può essere considerata precaria e dunque realizzabile senza il ricorso ai permessi per costruire qualora abbia realmente una funzione temporanea e provvisoria indipendentemente dai materiali impiegati e dal livello di trasferibilità dell'opera stessa. A tale proposito, la Circolare specifica che la stagionalità di un'opera non implica la sua precarietà: non è possibile smontare una tettoia a fine estate perché il passare delle stagioni non è un elemento che determina la precarietà della struttura. La natura precaria di un'opera è data invece dalla provvisorietà della sua funzione.

 

L'edilizia libera

Questi due aspetti sono molto importanti ai fini dell'identificazione delle opere per la costruzione delle quali sia necessario o meno richiedere i permessi. Tutti i manufatti per i quali non sia previsto il rilascio di alcun permesso rientrano nell'ambito dell'edilizia libera.
Sempre la stessa Circolare identifica le strutture annoverate nelle opere di edilizia libera e quindi esenti dal rilascio delle autorizzazioni. Si tratta di strutture semplici, quali gazebo, pergotende o pergolati con teli retrattili purché siano annessi ad unità immobiliari aventi una destinazione esclusivamente abitativa.

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, quali sono i permessi necessari per chiudere un balcone con l'installazione di una Pergotenda® o di una veranda?

 

Chiudere il balcone con Pergotenda®

La Pergotenda® è una copertura costituita da elementi strutturali leggeri, in legno o in alluminio, e può presentare dei componenti imbullonati e di sezione esigua. L'esiguità strutturale degli elementi di cui una Pergotenda® deve essere composta non è stata definita con chiarezza, ma possiamo affermare che i pilastri con sezione da 10x10 cm sono considerati esigui. La struttura in questione presenta inoltre una copertura con telo anche retrattile, non fisso e deve poter essere rimossa senza alcun processo demolitivo, ma solo tramite smontaggio. Tuttavia, eventuali bulloni per il fissaggio della struttura al suolo sono ammessi per ragioni di sicurezza. La Pergotenda® può essere installata senza richiedere alcun permesso o autorizzazione edilizia poiché non costituisce né un aumento del volume di un immobile, né una variazione della destinazione d'uso dello stesso, né l'alterazione del prospetto o della sagoma dell'edificio al quale è annessa. Per rientrare tra le opere dell'edilizia libera, la Pergotenda® deve essere classificata come un complemento di riparo da esterno che migliori l'utilizzo temporaneo dell'outdoor di un appartamento. In quanto tale, ai sensi dell'art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, la Pergotenda® è rapportabile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo.
L'installazione di una Pergotenda® è dunque esente da qualsiasi tipo di vincolo? No, sebbene non siano richiesti titoli abilitativi per la realizzazione di una Pergotenda®, vi sono dei casi in cui potrebbero esistere dei vincoli dettati dalle norme condominiali, dal codice civile, o dall'inserimento della struttura in una zona dichiarata patrimonio dell'UNESCU. Se la soluzione della Pergotenda® vi convince ma avete ancora dubbi sulla sua realizzazione, non esitate a contattarci: siamo un'Azienda specializzata da oltre 7 anni nell'installazione di pergotende e prodotti Corradi e vi guideremo nell'individuazione del prodotto più adatto alle vostre esigenze, penseremo agli aspetti burocratici e vi garantiremo un servizio di assistenza dalla A alla Z. Contattateci per un preventivo senza impegno al numero verde 800 372 960 oppure scriveteci all'indirizzo di posta elettronica info@centroitalia.it

 

Quando la Pergotenda® è annessa ad un'attività commerciale

Va detto che, se queste strutture sono annesse ad esercizi commerciali, ad esempio nel caso di pergotende per bar, hotel e ristoranti, sono esenti dal rilascio dei titoli abilitativi nel caso si tratti di “tende autoportanti, tende in aggetto, ombrelloni, pedane e fioriere al servizio degli esercizi commerciali e di ristorazione, ubicate su suolo pubblico, ferma restando l'acquisizione della specifica autorizzazione amministrativa secondo quanto previsto dalle deliberazioni di Roma Capitale in materia di occupazione di suolo pubblico e naturalmente esclusa la loro chiusura sui lati perimetrali”. In merito all'ultimo aspetto, va detto che le chiusure laterali di tamponatura della stessa Pergotenda® rappresentano un argomento molto delicato e controverso. Cerchiamo quindi di fare chiarezza sulle chiusure perimetrali delle pergotende.

 

Pergotenda®: le chiusure perimetrali sono esenti dai permessi edilizi?

In materia di pergotende, ciò che ancora oggi è avvolto nel mistero è la modalità di interpretazione delle chiusure laterali di una struttura del genere: le chiusure laterali di una Pergotenda® possono essere considerate anch'esse precarie e quindi esenti dai permessi edilizi? Una recente sentenza (CdS 1619 del 27 aprile 2016) ha espresso l'orientamento del Consiglio di Stato in materia di chiusure perimetrali: la questione riguardava la realizzazione di due tipologie diverse di pergotende, la più grande dotata di chiusura su entrambi i lati liberi con teli avvolgibili in PVC trasparenti, l'altra, di dimensioni inferiori, chiusa su entrambi i lati liberi con infissi in vetro impacchettabili. In merito a queste due realizzazioni, il Consiglio di Stato ha stabilito la legittimità del telo e delle chiusure verticali in PVC trasparente della Pergotenda® più grande; il sistema di chiusura verticale con vetri impacchettabili della Pergotenda® più piccola è stato invece considerato abusivo poiché la presenza dei vetri costituisce un sistema di chiusura non precario, da considerare alla stregua di un ambiente chiuso.
In questo caso, la differenza sostanziale sta nei materiali con cui sono stati realizzati i sistemi di chiusura verticale delle due pergotende: le chiusure in plastica trasparente soddisfano i requisiti di precarietà in coerenza con la definizione stessa di Pergotenda®, mentre gli infissi in vetro, seppure impacchettabili, vengono considerati non precari e quindi in grado di alterare la destinazione d'uso dello spazio. Un sistema innovativo di chiusura verticale è rappresentato da ERMETIKA®, un prodotto firmato Corradi che sfrutta materiali come il poliestere spalmato in PVC per i tessuti da abbinare alle pergotende. Le chiusure verticali ERMETIKA® sono installabili senza permessi poiché rientrano nell'ambito dell'edilizia libera.

 

Chiudere il balcone con una veranda

Se si desidera chiudere il balcone per ricavarne uno spazio in più, un'alternativa alla Pergotenda® è la creazione di veranda. A differenza della Pergotenda®, l'installazione di una veranda in balcone costituisce un aumento del volume dell'immobile, nonché la modifica della facciata dell'edificio. L'immobile in cui sorgerà la veranda deve presentare una volumetria residua da poter sfruttare nel rispetto dei requisiti aero illuminanti definiti nel regolamento d'igiene. Possono inoltre esistere degli ulteriori vincoli dettati dai regolamenti locali, ad esempio i limiti di ampiezza o l'obbligo di utilizzare solo determinati materiali. Tali aspetti devono quindi essere verificati da un ingegnere o un geometra in base a quanto stabilito dal Piano Regolatore e dal Regolamento Edilizio del Comune di appartenenza.
In termini di autorizzazioni, per la costruzione di una struttura fissa come una veranda è necessario richiedere il permesso di costruire in quanto si tratta di una vera e propria costruzione la cui rimozione è possibile solo tramite un intervento di demolizione. Una volta avviata la richiesta, prima di poter iniziare i lavori si dovrà attendere l'esito favorevole da parte del Comune.
Va detto che, al fine di semplificare i processi edilizi, molte amministrazioni comunali richiedono solamente la presentazione della DIA, ovvero della Denuncia di Inizio Attività per la costruzione di una veranda. In questo caso, dopo aver presentato un progetto firmato da un tecnico abilitato e completo di relazione tecnica che dimostri la conformità a tutti i requisiti normativi richiesti, bisognerà attendere un termine di 30 giorni entro il quale il Comune può dichiararsi contrario o favorevole al progetto. Al termine dei 30 giorni, qualora non siano stati comunicati eventuali provvedimenti da parte del Comune, si può finalmente dare avvio ai lavori.
Che succede se l'edificio destinato ad ospitare la veranda è vincolato in termini ambientali, o architettonici?
In questo caso, sarà opportuno presentare un'istanza all'ente competente affinché ne venga accertata la compatibilità architettonica, o paesaggistica.
Al termine dei lavori sarà necessario aggiornare la scheda catastale e, per via dell'aumento della volumetria e quindi anche dei millesimi della proprietà generati dalla creazione della veranda, dovranno essere aggiornate anche le tabelle millesimali.
Cosa cambia se l'installazione di una Pergotenda® o di una veranda avviene in ambito condominiale?

 

Chiusura del balcone in un condominio

Capita spesso che la realizzazione di una struttura di copertura (sia Pergotenda® sia veranda) su un balcone avvenga all'interno di un condominio. La giurisprudenza stabilisce che sia possibile chiudere un balcone per ricavarne uno spazio protetto e riparato anche senza l'autorizzazione dei condomini e dell'amministratore qualora il manufatto non comprometta l'estetica dell'edificio causando problematiche di natura igienico-sanitaria. Il proprietario può quindi costruire senza il consenso degli altri condomini nei seguenti casi:

  • risulti compatibile con il decoro architettonico del palazzo, le norme igieniche e le distanze legali previste;
  • non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
  • non impedisca o limiti il godimento del bene comune agli altri condomini.

Qualora venisse a mancare anche uno solo di questi presupposti, si renderebbe necessario il permesso degli altri condomini per dare inizio ai lavori. L'autorizzazione è necessaria anche nel caso in cui sia espressamente previsto dal regolamento condominiale. Infine, una volta ottenuto il consenso dei condomini, questo dovrà essere allegato alla Denuncia di Inizio Attività da presentare al Comune.